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二手房购房须知 2008-2-29
1、办理二手房手续为什么要选择中介? 答：二手房交易可以由买卖双方直接去房地产交易所、当地房管局办理，也可选择通过中介代理完成交易，并非必须通过中介完成，但是出于如下原因，很多人都选择了中介代理交易的方式。第一，二手房交易与新房交易不同，作为交易的双方都属于零散客户群体，没有很好的信息渠道，很难找到合适的房源或买主；第二，因为历史原因，目前上市交易的二手房主体为按成本价购买的已取得产权证的房改房。判断此类房产的产权合法性需要具备一定专业水平和业务素质，普通购房者难以花费时间和精力去进行调查；第三，信任危机，因二手房交易过程长、环节多、手续复杂，因此交易的潜在风险也较新房更大。在立契过户未完成、房款未交付以前，每个环节都可能出现差错，导致前功尽弃。所以交易双方都存在相当戒备心，这个阶段就需要中间机构起到居中担保的作用；第四，如果您是按揭方式购买二手房则必须通过中介。 2、二手房交易买卖双方所应交纳的材料: 现金方式购买二手房一、所需材料: 1、商品房、拆迁房买方：身份证卖方：产权证（或共有权证）、身份证买方本人持身份证原件到交易所签字；卖方由产权本人持身份证原件到交易所签字 2、房改房、集资房买方：身份证卖方：产权证（或共有权证）、身份证、婚育证明买方本人持身份证原件到交易所签字；卖方已婚的由产权本人及配偶持身份证原件、结婚证原件到交易所签字；卖方未婚或离异的由产权本人持身份证原件、未婚证明或离婚证到交易所签字。二、费用: 1、商品房、拆迁房买方：契税1.5％＋监证费3元/每平方米+印花税0.05%；产权证有附属间每套￥180.00元，无附属间每套￥80.00元卖方：监证费3元/每平方米 +印花费0.05 %+个人所得税（自住满五年免税）增值部分乘以20% 2、房改房、集资房买方：契税1.5%+监证费3元/每平方米+印花税0.05％；产权证有附属间每套￥180.00元，无附属间每套￥80.00元卖方：监证费3元/每平方米+印花税0.05％+1%土地收益金房改房、集资房（成交价每平方米不超过1900元），超过的所得税增值部分乘以5% 三、交易程序 1、填写买卖契约及交易申请表； 2、买卖双方到交易所提交材料，交易所收件受理，房地产受理单应当放在中介方； 3、交易所进行审核，查档，打出税单； 4、交完税后即交易监证生效，交税时卖方可不要到交易所签字，由买方签字即可，即所交易房产已过产到买方名下； 5、物业、水、电、煤气、闭路的交接； 6、买方持交易收件收据二十个工作日后领取产权证；四、时间买卖双方在所需材料完备的情况下，七个工作日后即可交易监证生效银行贷款方式购买二手房 1、按揭是指买方因现金不够，以房产作为抵押给银行购买二手房。即买方首付+银行贷款=卖方售房款中国银行个人住房贷款是指我行向借款人发放的用于购买住房的贷款。个人住房贷款分为自营性住房贷款、委托住房贷款和组合贷款。　　自营性住房贷款　　自营性住房贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的用于购买住房的贷款。　　贷款对象　　具有完全民事行为能力的自然人。　贷款期限　　人民币贷款最长不超过30年，外汇贷款最长不超过 5年。　贷款利率　　自营性住房贷款利率执行人民银行规定的贷款利率。用外币发放的个人住房贷款，执行中国银行公布的相应档次贷款利率。　贷款币种　　自营性住房贷款可以使用人民币和外币，使用外币贷款的对象应是具有较高经济收入及有还款来源的华侨、港澳同胞、外企工作人员等，且有可靠的担保。　贷款金额　　单笔贷款额度不超过所购住房评估价值的80%，同时不得超过贷款行规定的最高贷款限额。　　担保方式　　贷款行要根据具体情况选择个人住房贷款的担保方式。包括：　　1、以借款人或第三者（包括法人和自然人）的财产作质押；　　2、以借款人或第三者（包括法人和自然人）的财产作抵押，包括用本贷款购买的住房作抵押；　　3、第三方连带责任保证；　　4、保证结合物。借款人提供的抵押物或质押物价值不足贷款金额部分可以另加第三方连带责任保证；　　5、借款人购买综合信用保险。　贷款申请　　申请个人住房贷款需提供的材料：　　1、身份证（指居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）　　2、有关借款人家庭稳定经济收入的证明；　　3、符合规定的购买住房合同、意向书、协议或其它批准文件；　　4、抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；　　5、有权部门出具的抵押物估价证明；　　6、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；　　7、贷款人要求提供的其它资料。　　委托住房贷款　　个人住房委托贷款指银行根据公积金管理部门的委托，以公积金存款为资金来源，按规定要求向购买普通住房的个人发放的贷款。　　贷款对象　　具有完全民事行为能力的自然人，并在资金管理中心交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。　　贷款期限　　贷款最长不超过30年。　　贷款利率　　贷款利率执行人民银行规定的住房公积金贷款利率。　贷款币种　　人民币。　贷款金额　　单笔贷款额度不超过所购住房评估价值的80%，且不超过39万元。　担保方式　　1、抵押加一般保证；　　2、抵押加购房综合险；　　3、质押担保；　　4、连带责任保证。　贷款申请　　申请个人住房贷款需提供的材料：　　1、有效身份证、户口簿、结婚证；　　2、填写好并由单位盖章的借款申请表；　　3、购房合同或意向书；　　4、若有保证担保的出具担保方同意担保的担保函；　　5、资金管理中心经办人员要求提供的其它材料。　　个人住房组合贷款　　个人住房组合贷款指银行以公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和银行自营性贷款的组合。 3、如何办理土地出让金的缴纳手续？已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的：买方须持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件，到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内的第一套房屋首次上市出售的，应签订《国有土地使用权合同》；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。买方在办理上述手续时，应按房屋买卖的成交价的3％交付土地出让金 4、贷款操作流程：提出申请——调查、评估——审查、审批——出具贷款承诺函——办理过户手续——签订借款合同——办理保险、公证、抵押、担保手续——发放贷款——资料归档——贷款偿还——贷后管理——清户撤押。 5、公积金贷款: 申请条件额度和期限 1、申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、且累计缴存住房公积金的时间不少于两年； 2、购房首付的金额不低于所购房价的30%； 3、没有尚未还清的贷款债务； 4、二手房贷款需要是具有产权的二手房 1、不高于申请贷款时借款人公积金帐户储蓄余额的15倍； 2、不高于所购房屋总价的70%； 3、公积金贷款总额为10万元； 4、二手房公积金贷款的最长年限为15年； (以上算法基于国家颁布标准，各地略有不同) 6、商业贷款: 申请条件额度和期限 1、购房首付的金额不低于所购房价的30%； 2、没有尚未还清的贷款债务； 3、二手房贷款需要是具有产权的二手房 1、不超过总房价的70%； 2、贷款最长期限不超过20年 3、每月用于偿还贷款的金额不超过月收入的50%； 4、贷款年龄的上限是男70岁，女65岁； (以上算法基于国家颁布标准，各地略有不同) 组合贷款申请条件额度和期限个人住房组合贷款的条件必须同时符合公积金贷款和商业贷款的贷款条件
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